Risiken im Hotelneubau

Visualisierungen garantieren schnelle Auslastung

Bei Hotelneubauprojekten entscheidet eine schnelle Auslastung ab dem Zeitpunkt der Eröffnung über den Projekterfolg. Das finanzielle Risiko ist hoch. Deshalb müssen die Eigentümer bereits vor Fertigstellung des Bauprojekts Buchungen generieren. Vor diesem Dilemma stand auch Pletzer Resorts, als das Unternehmen sein neues Hotel „Das Bayrischzell – Familotel Oberbayern“ plante. Frühzeitige Visualisierungen zeigten sich als zeitgemäße Lösung.

Inmitten der Alpenregion Tegernsee-Schliersee entstand ein Familotel mit einem neuartigen, noch nicht sehr verbreiteten Konzept, dass Familie und Businessaktivitäten vereint. Während Eltern Urlaub und Arbeit verbinden, werden Kinder in den verschiedenen Kinderbetreuungsstätten betreut. Das Unternehmen Pletzer Resorts ist ein Teil der Pletzer-Gruppe, die fünf Hotels mit 950 Betten und rund 200.000 Übernachtungen pro Jahr führt.

Um nach knapp zwei Jahren Bauzeit dem Hotelprojekt einen guten Start zu ermöglichen, setzte Pletzer Resorts bereits lange vor Fertigstellung auf eine breite Online-Vermarktung über die Hotel-Webseite, Social-Media-Kanäle und den Newsletter der Hotelgruppe. Doch wie löst man ohne Fotos Emotionen und Urlaubsgefühle aus? „Kunden informieren sich bereits vorab bis ins kleinste Detail, wie ihr Urlaubsressort aussieht. Baustellenfotos sind hier definitiv kein Erfolgsgarant“, erklärt Christoph Steinbach, Head of Marketing & Sales, bei Pletzer Resorts.

 

Visualisierungen in perfekter Qualität bei Baubeginn gefragt

Deshalb suchte der Projektverantwortliche nach professionellen, fotorealistischen 3D-Visualisierungen, die exakt nach den Vorgaben des Innenarchitekten erstellt werden sollten. Christoph Steinbach wollte zukünftigen Gästen einen realitätsgetreuen Eindruck vom neuerrichteten Hotel, wichtigen Schlüsseleinrichtungen und Zimmervariationen geben. „Der Kunde ist nur auf das Endprodukt fixiert. Es ist daher sehr wichtig, dass man in der Vermarktung perfekte Visualisierungen hat, um Kunden ein Gefühl für das Hotel und den Urlaub zu präsentieren“, beschreibt Christoph Steinbach. Gute Visualisierungen seien essenziell, weil sie das Vertrauen in den Anbieter stärken.

Pletzer Resorts beauftragte die Visualisierungsspezialisten von Miviso aus Innsbruck. „Wir wollten detailreiche und lebensechte Visualisierungen, die bei den zukünftigen Gästen für Urlaubsfeeling sorgen und vor allem zeitnah für Online-Werbezwecke auf der Webseite, in den „Social Media“-Kanälen und im Newsletter eingesetzt werden können“, berichtet Christoph Steinbach und ergänzt: „Wir haben bereits bei früheren Hotelprojekten Erfahrung mit Visualisierungen gemacht. Die waren in Ordnung.“

Mit professionellen, fotorealistischen 3D-Visualisierungen begann die Vermarktung des Hotels bereits vor Fertigstellung des Gebäudes.
Visualisierung: miviso

Mit professionellen, fotorealistischen 3D-Visualisierungen begann die Vermarktung des Hotels bereits vor Fertigstellung des Gebäudes.
Visualisierung: miviso

„Für Miviso haben wir uns entschieden, weil wir bei den vorgelegten Referenzen nicht unterscheiden konnten, ob es Visualisierungen sind oder Bilder von einem anderen Hotelprojekt“, schildert Christoph Steinbach.

Blick in den Empfangsbereich
Visualisierung: miviso

Blick in den Empfangsbereich
Visualisierung: miviso

Der Projektleiter ließ Visualisierungen von fast allen Hotelbereichen anfertigen: Spielplatz, Wellnessbereich, Work Space, Empfangsbereich, Gastronomie und die modernen Zimmer aus Tischlerhand. Nach Vorlage der ersten 3D-Visualisierungen waren Christoph Steinbach und sein Team begeistert. Sie bekamen Rückfragen, ob es sich bei den Bildern auf der Webseite um Visualisierungen oder schon echte Bilder handeln würde.

Der Gastronomiebereich wurde ebenfalls im Vorfeld visualisiert.
Visualisierung: miviso

Der Gastronomiebereich wurde ebenfalls im Vorfeld visualisiert.
Visualisierung: miviso

Erfolgsfaktor Zeit

Miviso konnte noch mit einem weiteren, für die Baubranche nicht unwesentlichen Vorteil punkten: dem Faktor Zeit. Will man als Bauträger Visualisierungen von bester Qualität in kürzester Zeit haben, befindet man sich in permanenter Konkurrenz mit den Mitwerbern. Im Normalfall gilt: Je größer das Projekt, desto länger dauert die Visualisierung.

Einladende Visualisierung eines der Hotelzimmer
Visualisierung: miviso

Einladende Visualisierung eines der Hotelzimmer
Visualisierung: miviso

Genau hier setzt Miviso an. Während bei klassischen Visualisierungsagenturen Wochen und teilweise Monate vergehen, bis die fertigen Bilder stehen, liefert Miviso binnen weniger Werktage. Das Innsbrucker Start-up schafft dies, dank straff organisierter Prozesse, einem ausgeklügelten IT-System für den Bestellvorgang, einer hochgradigen Spezialisierung der Designer, die an einem Projekt arbeiten, beispielsweise in 3D-Modeling, „Interior Design“ oder „Post Production“ sowie teilautomatisierten Arbeitsschritten, bei denen die Kunden aus sechs vorgegebenen Einrichtungsstilen wählen und die Designer auf große Material- und Einrichtungsbibliotheken zurückgreifen.

Der Poolbereich lädt direkt zum Plantschen ein.
Visualisierung: miviso

Der Poolbereich lädt direkt zum Plantschen ein.
Visualisierung: miviso

„Wir machen nichts anders als die anderen. Unsere Innovation sind unsere Prozesse“, erklärt Michael Danklmaier, einer der Gründer von Miviso. „Weil wir selbst ausgebildete Architekten sind und selbst jahrelang visualisiert haben, kennen wir den Markt sehr genau und konnten unsere Prozesse so stark optimieren, dass wir meistens schneller sind als die Konkurrenz.“ Selbst mehrere Großaufträge parallel abzuwickeln sei mit dem System „Miviso“ kein Problem versichert Michael Danklmaier.

 

Hotel war gut gebucht

Seit der Eröffnung im August 2020 war das Hotel „Das Bayrischzell“ bis auf die Zeit, die es während der Corona-Pandemie-Maßnahmen geschlossen war, durchgehend gut ausgelastet. Die Visualisierungen waren dafür mitverantwortlich, ist sich Christoph Steinbach sicher. „Mir war nicht bewusst, dass es Visualisierungen in einer derart guten Qualität gibt. Der Perfektionsgrad ist einfach unglaublich, die Bilder sehen verblüffend echt aus. Dadurch hatten wir auch keinen Stress mit echten Bildern“, berichtet der Projektleiter. Und so waren die Sommer- und Wintervisualisierungen vom Hotel sogar länger in Verwendung als ursprünglich geplant. Christoph Steinbach ist zufrieden und will auch bei zukünftigen Projekten auf Miviso setzen.

Visualisierungen binnen zwei Wochen zum Fixpreis

Es kann mehrere Wochen dauern, bis Visualisierungsagenturen liefern, weil jede Visualisierung von Grund auf neu gearbeitet wird. Und weil die Nachfrage das Angebot übersteigt. Am Ende stehen Zeit- und Kostenfaktoren, für die Bauträger und Makler Kosten und Nutzen abwägen.

Diese Marktlücke haben findige Unternehmer erkannt. Sie liefern Außen- und Innenvisualisierungen in deutlich kürzerer Zeit als bisher. Wie diese Visualisierungsspezialisten agieren, erklärt Michael Danklmaier von Miviso: „Wir haben festgestellt, dass Kunden immer wieder ähnliche Einrichtungsmuster wünschen. Daraus haben wir sechs verschiedene Einrichtungsstile entwickelt. Innerhalb jeden Stils greifen wir auf große 3D-Bibliotheken mit allen möglichen virtuellen Baumaterialien und Einrichtungsgegenständen zurück, die sich über die Jahre aufgebaut haben. Diese wurden so aufbereitet, dass der 3D-Visualisierer mit vergleichsweise geringem Aufwand den Raum einrichten kann.“ So könne Danklmaiers Unternehmen aufgrund professioneller Vorlagen und Templates in ihrer Bibliothek mit Drag-and-Drop auch komplexe Innenvisualisierungen mehrerer Räume binnen fünf bis zehn Werktage zum Fixpreis liefern, verspricht der Unternehmer. Außenvisualisierungen sind komplexer. Diese sind in zwei bis drei Wochen produziert.

Es ist das gleiche Spiel wie andernorts auch: aus Individualprojekten werden Standardprodukte. Prozesskonsolidierung ist dazu der Schlüssel. Die Schnelligkeit moderner Immobilienvisualisierer macht die Visualisierung zum planbaren Baustein in der Immobilienvermarktung. Statische Innen- und Außenvisualisierungen, aber auch Animationen werden immer häufiger anzutreffen sein.

Dabei sei das Ende der Entwicklung noch längst nicht erreicht, erklärt Michael Danklmaier: „In den letzten Jahren durften wir vereinzelt auch ,Virtual Reality‘-Touren für Wohnungen erstellen und auf Messen präsentieren. Sehr zur Begeisterung der Messebesucher und neugieren Käufer.“ Zwar seien die Anforderungen an die Hardware bislang noch sehr groß, weswegen nur stationäre Begehungen möglich sind. Der Unternehmer sieht jedoch großes Potential für die Zukunft. „Virtual Reality und Augmented Reality in der Erweiterung werden mit Sicherheit in der Immobilienvisualisierung heiße Themen werden.“

Über Miviso

Miviso ist ein Spezialist für die 3D-Visualisierung von Neubauprojekten und wurde 2017 von drei Architekturstudenten in Innsbruck gegründet. Mit mehr als 3.000 visualisierten Projekten im deutschsprachigen Raum zählt das wachsende Unternehmen zu einem der Vorreiter in der Branche. Miviso beschäftigt derzeit 22 Mitarbeiter an zwei Standorten.

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