AVA-unterstützte Umnutzung eines Industriegebäudes

Von Süden mit der Bahn kommend, fällt unmittelbar nach der Eisenbahnbrücke über die Mangfall das achtgeschossige Montagehochhaus von Kathrein in Rosenheim ins Auge. Das Gebäude aus dem Jahr 1989 wurde vom Rosenheimer Architekturbüro Quest Architekten umgebaut und revitalisiert. Dort, wo im Werk III vor wenigen Jahren noch produziert wurde, ist ein repräsentatives Bürohochhaus entstanden.

Sanierung mit Herausforderungen

Die Entscheidung des Bauherrn, das Montagehochhaus zu erhalten, erwies sich als bewusster und nachhaltiger Umgang mit dem Bestand: Die Bausubstanz war für die neue Büronutzung geeignet und die Gebäudetechnik konnte auf einen aktuellen Stand gebracht werden. Nichtsdestotrotz stellte der Umbau und die damit einhergehende energetische Sanierung die Architekten und Innenarchitekten von Quest Architekten vor Herausforderungen. So wurde das 7. OG komplett entkernt, die Lage der Fassaden sowie die Wegeführung durch die Etage wurden überarbeitet. Zudem erwies sich ein Anbau für den Feuerwehraufzug und ergänzende Technikräume als notwen­dig. Die „Skylounge“ zeigt eindrucksvoll, mit welchem hohen gestalteri-
schen Anspruch die Sanierung in An­griff genommen wurde. Die vollverglasten Längsfassaden sind in Richtung Nordwesten und Südosten orientiert. Sie geben die Aussicht auf den Bahnhof, die Gleise und die Rosenheimer Innenstadt frei und lassen den Blick nach Südwesten weit über das malerische Alpenpanorama schweifen. Urbanität und Regionalverbundenheit finden in diesen spannungsvollen Ausblicken zusammen – zwei Attribute, für die das Unternehmen Kathrein ebenfalls steht.

Leiterplatten als Entwurfsmotiv

Als zentrales Gestaltungsmotiv ziehen sich kupferfarbene Oberflächen und Strukturen durch die Etagen. Sie sind eine Reminiszenz an die rotgoldenen Leiterplatten, die für elektronische Schaltkreise verwendet werden. Auch, wenn künftig keine Produktion mehr im Montagehochhaus geplant ist, findet sich die Struktur von Leiter-
platten in den Innenräumen wieder und prägt den gesamten Umbau am Standort Rosenheim: Die Technologie- und Ingenieurleistung, die wie eine Aura über dem Hochhaus liegt, sollte hier für die Zukunft konserviert bleiben.

Quest Architekten entwickeltet ein umfassendes Sanierungskonzept, das das gesamte Gebäude miteinbezog und, verbunden mit der Nutzungsänderung, einen notwendigen Anbau für Feuerwehraufzug und Technik berücksichtigte. Die Beauftragung der Planungsleistungen erfolgte jedoch nicht für das gesamte Projekt, sondern in Etappen und auf Einzelgeschosse beschränkt.

So wurde mit der 2. Etage begonnen; weitere Teilplanungsaufträge bis einschließlich zur 6. Etage folgten. Der Umbau der 7. Etage zur heutigen Skylounge war davon unberührt und kam bereits mit der Erstbeauftragung in die Umsetzung. Im 1. OG befindet sich nach dem Umbau die Vorstandsetage. Das EG, ein flexibler Showroom, der auch für Veranstaltungen genutzt werden kann, ist nur in Teilbereichen dem Gestaltungskonzept von Quest Architekten unterworfen. Er bildete den Abschluss des etappenweisen Umbaus.

Für Thomas Gerhager, einem der drei Geschäftsführer von Quest Architekten, lag in der geschossweisen Realisierung eine wesentliche Besonderheit des Projekts: „Wir haben den Umbau des Kathrein-Werks III zum Headquarter als wachsendes Projekt verstanden. Ursprünglich waren nur zwei der Geschosse für einen Umbau geplant. Doch im Laufe der Monate und voranschreitenden Planung folgten weitere Etagen. Das hatte vor allem Auswirkungen auf den nachfolgenden Ausschreibungs- und Vergabeprozess.“

AVA muss auf Erweiterungen im Projekt reagieren

Für die Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung arbeitete Quest Architekten mit der Software „Orca-AVA“. Basis für alle Kostenberechnungen, die im Zuge der Planung erfolgten, war eine Gewerkeschätzung mit Kostengruppen, die in früher Planungsphase bereits sehr detailliert erarbeitet wurde. Thomas Gerhager berichtet: „So konnten wir mit großer Genauigkeit und anhand aktueller Vergleichs-LV die Mengen und Kosten ermitteln. Da wir das Projekt geschossweise umsetzten, musste unsere AVA-Lösung parallel den geschossweisen Zuwachs transparent und detailliert abbilden.“ Den Kostenrahmen bildeten die Kostengruppen 100 bis 600 nach DIN 276. Die komplette Kostenberechnung inklusive Nachtragsmanagement ließ sich mit „Orca-AVA“ realisieren. Quest Architekten führte ihre an die detaillierte Kostenschätzung anschließende Kostenberechnung nach den jeweiligen Modifikationen (Geschossergänzungen) und über den gesamten Projektverlauf fort. Das war notwendig, um stets den Überblick über die Budgetentwicklung und die bereits aufgelaufenen Gesamtkosten sowie den geschossweisen Kosten zu behalten. Für die Besprechungen mit dem Bauherrn konnten sie so die aktuelle Kostensituation darlegen: bezogen auf den Zuwachs im Budget durch erfolgte Auftragsergänzungen, die bereits verbauten Kosten in den Etagen und die geplanten bei avisierter Ausbaustufe. Thomas Gerhager sieht darin einen Transparenzgewinn für das Projekt: „Mit ‚Orca-AVA‘ war es möglich, das Budget trotz etagenweisen Zuwachses übersichtlich zu gestalten. Wir konnten mit unserem Bauherrn die Ist-Situation besprechen und gemeinsam entscheiden, ob es sich bei einer Anpassung um eine Muss- oder eine Kann-Posi­tion handelt. Denn das hatte direkte Auswirkung auf das Kostengefüge.“

Mehrere Wege zum Ziel

Neben dem kontinuierlichen Zuwachs, der bei Quest Architekten einen manuellen Abgleich in der AVA erforderte, bietet „Orca-AVA“ zwei weitere Möglichkeiten, einen Mengenzuwachs, z.B. durch neue Bauabschnitte, im laufenden Projekt zu realisieren. Zum einen können mit einer neuen Kostengliederung separate Bauabschnitte im Pro-
jekt angelegt werden. Alle Positions- oder Mengeneinträge des Bau­ab­schnitts A lassen sich diesem Bauabschnitt bis zum Startzeitpunkt des nachfolgenden Bauabschnitts B eindeutig zuweisen. Die folgenden Einträge, beispielsweise für eine neu beauftragte Etage, können dann im Bauabschnitt B eingetragen werden, für eine nächste Etage in Bauabschnitt C usw. Darüber hinaus gibt es die Option, mit einem kombinierten Kostenrahmen zu arbeiten. Bei „Orca-AVA“ ist er unter den Systemvorlagen ersichtlich. Hier können beide Kostengruppen, also sowohl nach DIN als nach Auftragsvolumen, in nur einer Auswertung abgebildet werden.

Transparenz und Übersichtlichkeit

Die etagenweise Entwicklung des Projekts führte zu einer weiteren Besonderheit: Anders als bei einem öffentlichen Gebäude, bei dem jedes Geschoss hätte neu ausgeschrieben werden müssen, ließ sich die Massenmehrung sehr einfach abbilden. So konnte z.B. der mit dem Trockenbau beauftragte Auftragnehmer, sofern von seinen Kapazitäten nachweisbar, ein neues Geschoss ohne neue Ausschreibung und ergänzend ausbauen. Seine Mehraufwände protokollierte er im Rapportbericht und gab sie mit seinen Abrechnungen an die Architekten weiter. Quest Architekten pflegte sie in ihre AVA ein, ordnete sie den jeweiligen Geschossen zu und gab die Rechnungen nach Prüfung an den Bauherrn weiter. Anders als in einem konventionellen Projekt, bei dem das Baubudget im Vorfeld gemeinsam definiert wird, ließ sich das Projekt seitens Quest Architekten nur in dieser Form transparent gestalten. Denn das Büro hatte zu Baubeginn keinen Überblick über das finale Bauvolumen, war aber zu jedem Zeitpunkt verpflichtet und auch in der Lage, wachsendes Budget und steigende Projektkosten aufzuzeigen.